Bezumowne korzystanie z nieruchomości
Roszczenia wobec operatorów
Jeśli przez Twoją nieruchomość przechodzi infrastruktura przesyłowa — linia energetyczna, gazociąg, wodociąg, kanalizacja sanitarna, ciepłociąg lub kabel telekomunikacyjny — masz prawo do roszczeń pieniężnych przeciwko operatorowi. Dotyczy to zarówno urządzeń napowietrznych, jak i podziemnych.
Dwa odrębne roszczenia, które zwykle dochodzi się jednocześnie: wynagrodzenie za bezumowne korzystanie za okres wsteczny do 6 lat, oraz ustanowienie służebności przesyłu wraz z jednorazowym wynagrodzeniem — na przyszłość, z wpisem w księdze wieczystej.
Kiedy się należy- brak wpisu o służebności przesyłu w dziale III księgi wieczystej
- brak umowy z operatorem o ustanowieniu służebności
- brak decyzji administracyjnej legalizującej zajęcie gruntu
- urządzenia postawione przed 1985 r. bez pisemnej zgody właściciela
- urządzenia podziemne (kable, rurociągi) nieujawnione w dokumentacji
- nieruchomość nabyta z infrastrukturą o nieuregulowanym stanie prawnym
Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z 2 grudnia 2025 r. (sygn. akt P 10/16) stwierdził, że dotychczasowa praktyka sądów — pozwalająca firmom przesyłowym powoływać się na zasiedzenie służebności gruntowej z okresu sprzed wprowadzenia służebności przesyłu w 2008 r. — narusza Konstytucję.
Po tym wyroku operatorzy stracili kluczowy argument obrony. Wcześniej w sądach często padało: „operator zasiedział służebność, wynagrodzenie się nie należy". Dziś sądy podchodzą do takich argumentów znacznie ostrożniej, a właściciele odzyskują pełnię praw majątkowych. Pozycja właścicieli nieruchomości znacznie się wzmocniła.
Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przedawnia się po 6 latach wstecz — co rok zwłoki to rok mniej do odzyskania. Roszczenie o ustanowienie służebności nie ulega przedawnieniu i może być dochodzone w każdym momencie.
Operator może próbować bronić się argumentem zasiedzenia — 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze. Po wyroku Trybunału skuteczne wykazanie takiego zasiedzenia jest dla operatora znacznie trudniejsze niż wcześniej.
Każda sprawa jest indywidualna — wysokość roszczenia zależy od długości linii, rodzaju urządzenia, powierzchni zajętej, lokalizacji nieruchomości i okresu wstecznego. Podczas konsultacji analizujemy stan prawny i oceniamy zasadność roszczenia.
Najczęściej zadawane pytania
Jak sprawdzić, czy słup energetyczny na mojej działce stoi bezprawnie?
Najpierw należy sprawdzić księgę wieczystą — szczególnie dział III. Jeśli nie ma w nim wpisu o służebności przesyłu na rzecz operatora (Energa, PGE, Tauron i inni), istnieje duża szansa, że masz podstawy do roszczeń. Drugim krokiem jest ustalenie, czy istnieje umowa albo decyzja administracyjna legalizująca zajęcie gruntu. Podczas konsultacji pomagamy zweryfikować stan prawny działki i ocenić zasadność sprawy.
Czym różni się służebność przesyłu od bezumownego korzystania?
To dwa odrębne roszczenia dotyczące tej samej sytuacji, ale w różnych ramach czasowych. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie dotyczy przeszłości — okresu, w którym operator korzystał z gruntu bez tytułu prawnego, maksymalnie 6 lat wstecz. Ustanowienie służebności przesyłu porządkuje przyszłość: sąd ustanawia prawo operatora do korzystania z pasa gruntu i zasądza jednorazowe wynagrodzenie, a służebność zostaje wpisana do księgi wieczystej. Zwykle dochodzi się obu roszczeń razem.
Jak długo trwa postępowanie o urządzenia przesyłowe?
Realnie od kilkunastu miesięcy do kilku lat, zależnie od sądu, złożoności sprawy i tego, czy operator kwestionuje roszczenie. Kluczowym elementem jest opinia biegłego — rzeczoznawcy majątkowego wyliczającego wysokość wynagrodzenia — i to zwykle ona wyznacza tempo. Warto pamiętać, że każdy rok zwłoki w rozpoczęciu sprawy oznacza rok mniej do odzyskania z tytułu bezumownego korzystania.
Masz urządzenia przesyłowe na gruncie?
Opowiedz nam o swojej nieruchomości. Sprawdzimy stan prawny i ocenimy, czy przysługują Ci roszczenia wobec operatora.