Audyt stanu prawnego nieruchomości
Doradztwo majątkowe
Audyt to weryfikacja pełnego stanu prawnego nieruchomości — księgi wieczystej, obciążeń, planów zagospodarowania i decyzji administracyjnych. Sprawdzamy co dokładnie kupujesz, sprzedajesz lub dziedziczysz, zanim podpiszesz umowę.
To czas i pieniądze zaoszczędzone na wyjaśnianiu problemów po fakcie, kiedy transakcja już doszła do skutku.
Co sprawdzamy- treść księgi wieczystej — wszystkie cztery działy (właściciel, opis nieruchomości, obciążenia, hipoteki)
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy
- obciążenia, ograniczenia w korzystaniu, służebności gruntowe i przesyłu
- stan prawny granic, podziałów geodezyjnych, wypis z ewidencji gruntów
- zgodność stanu faktycznego z dokumentacją
- decyzje administracyjne dotyczące nieruchomości (nakazy, pozwolenia, zakazy)
- ewentualne postępowania sądowe i egzekucyjne dotyczące właściciela
Kupującym — przed podpisaniem umowy notarialnej weryfikujemy treść księgi wieczystej, czy nie ma ukrytych obciążeń, hipotek lub roszczeń osób trzecich. Cena za nieruchomość może wyglądać atrakcyjnie, ale ukryte obciążenie z działu III potrafi zmienić cały rachunek opłacalności.
Sprzedającym — przed wystawieniem oferty porządkujemy stan prawny: wpisy spadkobierców, sprostowanie błędów geodezyjnych, usunięcie nieaktualnych obciążeń. Dzięki temu transakcja nie zatrzymuje się w połowie.
Dziedziczącym — sprawdzamy co dokładnie odziedziczyli, w jakim stanie prawnym jest masa spadkowa i jakie kroki należy podjąć przed wpisem do księgi wieczystej.
Inwestorom — przed zakupem terenu analizujemy chłonność, plan miejscowy, decyzje administracyjne i ograniczenia w zabudowie.
Audyt poprzedza transakcję — nigdy nie należy podpisywać umowy bez sprawdzenia treści księgi wieczystej. Wpis w dziale III ujawnia obciążenia, których sprzedający może nie wymienić w rozmowie, a nawet nie być świadomy ich istnienia. Po podpisaniu aktu notarialnego nabywca staje się stroną tych obciążeń.
Najczęściej zadawane pytania
Co konkretnie sprawdzacie podczas audytu stanu prawnego?
Zaczynamy od księgi wieczystej — wszystkich czterech działów. Dział I opisuje nieruchomość, dział II wskazuje właściciela, dział III ujawnia obciążenia i ograniczenia (w tym służebności), dział IV pokazuje hipoteki. Następnie sprawdzamy plan zagospodarowania lub warunki zabudowy, wypis z ewidencji gruntów, zgodność granic ze stanem faktycznym oraz decyzje administracyjne dotyczące nieruchomości. Jeśli coś budzi wątpliwości, sięgamy do akt księgi wieczystej w sądzie.
Czy mogę sam sprawdzić księgę wieczystą przed zakupem?
Tak — treść księgi wieczystej jest jawna i dostępna online w systemie Ministerstwa Sprawiedliwości, jeśli znasz jej numer. Problem polega na interpretacji: wpisy w dziale III bywają sformułowane językiem, z którego nie wynika wprost, jakie realne ograniczenie nakładają na właściciela. Samo odczytanie księgi to pierwszy krok, ocena skutków prawnych to drugi.
Sprawdź, co kupujesz
Zanim podpiszesz umowę, opowiedz nam o nieruchomości. Przeanalizujemy stan prawny i wskażemy ryzyka, zanim staną się Twoim problemem.